Système de quotas
La liste d'attente c'est la clé !
Le mécanisme de quotas consiste à définir une limitation d'autorisation de changement d'usage par sectorisation. Il peut etre fait que cette autorisation ne soit accordé qu'au individus physique, ce qui exclus les personnes moral (SCI...). Les autorisations, changement d'usage, seront alors accordées pour une certaine durée, arrivées à expiration, le propriétaire devra refaire une demande d'autorisation ce qu'il le fera entrée dans une liste d'attente.
Ce dispositif ne fait pas de distingtion entre propriétaire "riche" ou propriétaire "moyen", il donne la même chance à tous d'avoir une autorisation, c'est un bon point. L'aspect important dans ce type de mesure va être la taux, le nombre d'autorisation accordé vs le nombre de loueur en meublé de tourisme sur le marché. L'idée étant que le taux doit créer une liste d'attente suffisamment longue qui dissuadera les pro-investisseurs.
L'exemple de Saint-Malo vs Dinan montre bien qu'un système de quotas bien réfléchie permet de faire fuir les investisseurs. La ville de Saint-Malo a en 2021 définit un taux autorisé de 12% alors que le marché intra-muros comptait 18% de location tourisque. Ce qui veut dire que 2/3 des loueurs auront une autorisation de 3 ans, et 1/3 devront attendrent leurs tours. Panique total alors chez les pro qui ont alors mis en ventes leurs bien pour fuir la ville. Puis l'autre exemple de Dinan lui permet de démontrer qu'un système de quotas trop souple ne permet pas de créer cet effet de fuite en avant, les taux définit par la ville étant tout juste supérieur à l'offre actuel, le mécanisme de liste d'attente n'est donc pas là...
Le plus important a retenir d'un système de quotas, c'est la liste d'attente que celui-ci va créer !
Le CNHP recommande un taux de 2/3 d'autorisation, et 1/3 de liste d'attente. Votre commune compte actuellement 300 locations, un taux d'autorisation de 200 unité génère alors une liste d'attente de 100. Couplé avec une autorisation d'une durée de 3 ans maximum non renouvellable, cela va construire de schéma d'investissement défavovable pour ceux à la recherche de cash-flow car tous les 3 ans, ils devront attendre 1 ans en liste d'attente.