Sous Location

La sous-location consiste à louer un bien puis à le sous-louer en meublé de tourisme.

Cette méthode est souvant montrée comme illégal, ce qui est vrai quand le bail est un bail d'habitation et que cela soit fait sans l'accord du propriétaire. La loi impose également que les profits ne dépassent pas le loyer. Donc comment et pourquoi, cette méthode est largement employée par les investisseurs immobilier spécialisés en meublé de tourisme.

Tout d'abord il ne signe pas un bail locatif, mais utilise le bail commercial. Celui-ci permettra au locataire de faire du meublé de tourisme avec ou sans l'accord du propriétaie. Fait important, durant toute la durée du bail, le propriétaire ne pourras pas mettre fin au bail de quelque manière que se soir, il se retrouve en sois piègé par son locataire investisseur., mais ça il ne le saura qu'après avoir signé. Intérêt principal recherché par l'investisseur-locataire, ce bail permet de gagner plus de le loyer à devoir, contrairement à un bail d'habitation que dit précédemment.

La sous-location peut paraitre bizarre, étrange, voir sans intérêt, mais c'est en faite un moyen extrément lucratif et rapide pour un enrichissement personnel. Pas de crédits;  Pas de frais d'agence; Pas de frais de notaire; Pas de taxe foncière; Pas d'apport et surtout on n'est pas attaché à un bien immobilier comme nous le sommes dans l'achat, si le business ne va plus, il suffit de mettre fin au bail.

L'avantage insoupçonné de la sous-location se situe sur la compensation de changement d'usage qu'une ville peut mettre en place. De nombreuses villes en France tentent de limiter le développement des meublés de tourisme en instaurant des mécanismes de compensation mais avec un droit de jocker pour le premier bien, comme Versailles, La Baule... C'est à dire que vous pouvez louer un bien, celui-ci verra son changement d'usage accordé, mais que pour le second bien, il faudra compensé par un changement d'usage inversé d'un local commercial vers habitation, ce qui cencé être dissuasif. C'est là qu'intervient la magie de la sous-location !

Un changement d'usage est accordé au regard du propriétaire, pas du locataire. L'astuce réside donc en la signature de bail commercial de  X biens appartements à X propriétaires différents n'ayant pas consommés leurs droits au changement d'usage. Ainsi un seul loueur en meublé de tourisme peut louer 20 appartements dans la même ville en contournant légalement la compensation de changement d'usage.

Voila pourquoi il est primordial de ne pas tolérer de changement d'usage "gratuit" dans des mesures de limitation des meublés de tourisme car cela ouvre la brèche de la sous-location.

De nombreuses formations en lignes expliquent la méthodologie. Certaines sont même finançable par le CPF.

Coliving

Fausse Résidence Principal

Avec les multiplication de mesures limitant le développement des meublés de tourisme, de plus en plus d'investisseurs propriétaires déclare leurs investisseurs comme étant leur résidence principale alors que ce ne l'est pas. Pourquoi.

Tout d'abort, la mise en location en meublés de courte durée de sa résidence principale, ne nécessite pas de changement d'usage, donc pas de déclaration en Mairie. Les différentes mesures,  qu'elle soit sur la base de compensation ou quotas ou interdiction pour les SCI, personne moral... nécessite toute un changement d'usage sauf pour les résidences principales.

Et donc le contournement illégal, mais simple et difficilement verrifiable pour l'administration local, c'est de déclarer le bien loué en meublé de tourisme en tant que résidence principale pour échapper à l'obligation de changement d'usage.

Article: Sud-Ouest - soupçons de fraude après une vague de déclarations de résidence principale

https://www.sudouest.fr/societe/logement/crise-du-logement-au-pays-basque-soupcons-de-fraudes-apres-une-vague-de-declarations-de-residence-principale-24298184.php

Cette pratique est illégale et peut être dénoncée de façon anonyme aux autorités locals.

Fausse Chambre chez l'habitant

 Tout comme la fausse déclaration de résidence principale, la méthode de fausse chambre chez l'habitant a pour but d'échapper aux obligations de changement d'usage mais surtour qu'une chambre n'est soumise à une limitation de nuitée contrairement à la résidence principale elle limité à  120 jours par ans (90 dans certains villes).

D'autres avantages apparaissent aussi, comme l'abattement fiscal de 70% ou l'impossibilité aux communes d'obtenir le nombre de nuitées vendues pour de tels annonces. Pour rappel, les plateformes ont l'obligation de communiquer aux villes le demandant les nuitées vendues pour les annonces de logement entier, pas pour les chambres https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042116125 (une chambre n'est pas un meublé de tourisme).

Cette pratique est illégale et peut être dénoncée de façon anonyme aux autorités locals.

Division non déclarée

Le mécanisme de division non déclarée consiste à découper un grand logement en plusieurs petits lots type studio/T2, pour ensuite les louer en courte durée et/ou en bail mobilité.

Il existe de tyupe de division, la déclarée et la non déclarée. Toutes deux sont légales ! La plus préoccupante est la division non déclarée car elle permet d'effectuer qu'un seul changement d'usage car à l'urbanisme il ne s'agit que d'un seul bien, le bien initiale.